“客户排着队看房，好房源刚挂牌就被抢购，这种场景在沉寂四年后终于重现。” 香港中原地产首席营业董事李巍的感慨，道出了当下香港楼市的火热现状。2025 年 10 月，香港一手住宅成交突破 1700 宗，不仅连续第九个月企稳千宗以上，更追平 2019 年的最长景气周期纪录。从湾仔新盘两小时售罄到内地买家占比创新高，从房贷利率骤降至国际大行集体唱多，多重信号显示：历经调整的香港楼市已正式走出低谷，迈入新一轮复苏周期。
成交热潮：从 “抢房” 现象到数据印证
香港楼市的热度，首先体现在新盘市场的 “秒光” 场景中。11 月初，会德丰地产湾仔春园街项目首轮推出 60 套房源，不足两小时便售罄，10 组大手客直接抢购整层单位，导致后续散客连选房资格都未获得。类似的火爆场景在多个项目上演：恒基地产湾仔 WOODIS 项目 75 套房源全数售出，套现 7.58 亿港元；新世界发展 “滶晨” 项目 138 套房源即日沽清，成为近四年港岛南岸首个售罄新盘。
成交数据的爆发更具说服力。截至 2025 年 10 月，香港新房市场累计成交达 15900 宗，已超越 2024 年全年 15839 宗的总量，其中 400 万港元以下的刚需房源成交量同比暴涨 70%，401 万至 600 万港元组别增幅更是高达 90%。大额交易同样亮眼，10 月单月录得 64 宗超 5000 万港元的成交，涉及总金额逾 68 亿元，创下一年来新高。价格端也同步回暖，香港差饷物业估价署数据显示，私人住宅售价指数已连续 4 个月回升，9 月环比涨幅达 1.3%，部分优质项目成交价较去年同期上涨 30%。
三重引擎：政策、利率与需求的共振效应
这场复苏并非偶然，而是政策松绑、利率下行与需求释放形成的 “三重共振” 结果。2024 年 2 月的 “全面撤辣” 是行情启动的关键伏笔 —— 港府撤销所有住宅额外印花税，本地买家税率从 7.5% 降至 1.5%，内地买家税负直接打九折，当月一手成交便激增 14.6 倍。2025 年的政策加码更精准命中刚需：财政预算案将 100 港元印花税的适用上限从 300 万港元提至 400 万港元，一套 400 万港元的房产税费从 6 万港元骤降至百元，直接激活大众市场。
美联储降息周期带来的利率红利，则成为行情加速的核心推力。2025 年 5-7 月，1 个月期 HIBOR（香港银行同业拆息）从高位骤降至 0.7% 左右，带动房贷利率降至 2% 附近。“之前租月付 4 万港元的房子，现在供楼成本反而更低。” 李巍接触的投行客户案例颇具代表性，不少租客放弃预付一年的租金，果断转为买家，“租转买” 浪潮显著释放积压需求。
需求端的结构性增长同样关键。内地购房者的回归成为重要支撑，2025 年前三季度普通话拼音买家入市宗数达 9900 宗，总值 941 亿元，全年有望突破 1.2 万宗创历史新高。深圳、广州等地中介机构已组建专业团队对接香港市场，单月可促成十余套成交。与此同时，香港人才政策吸引的内地专才、学生群体，以及本地压抑四年的换房需求，共同构成了需求端的 “三驾马车”。
市场分化：刚需主导与资本布局的双重特征
当前香港楼市的复苏呈现鲜明的结构性特征，大众市场与核心区域的表现形成 “冷热不均” 的图景。从价格波动看，11 月全城二手房均价为 36294 元 / 平，其中屯门区以 0.13% 的涨幅领涨，而沙田区则下跌 0.13%，刚需密集的外围区域表现优于部分传统豪宅区。这种分化与政策导向高度契合 ——100 港元印花税新政主要覆盖刚需房源，推动大众市场成交占比突破六成，而奢侈品市场则因高净值人群观望情绪，复苏节奏相对滞后。
资本层面的布局更显前瞻性。国际大行已率先加注，摩根士丹利明确建议增持新鸿基地产与恒基兆业，理由是其高股息率与充足可售资源能充分受益于利率下行；花旗则预测 2026 年香港住宅价格将再涨 3%，正式进入多年上升周期，并看好希慎、恒隆地产等核心标的。开发商的策略调整同样释放积极信号：一手房折扣已从 12% 收窄至 9%，去化率从 2023 年的 50% 提升至 2025 年上半年的 64%，库存清理速度显著加快。
前景展望：复苏周期下的机遇与隐忧
对于香港楼市的后续走向，市场已形成 “复苏确立、稳步上行” 的共识。摩根士丹利与美联集团均认为，房价已在 2025 年上半年触底，全年涨幅有望达到 3%，而租金市场表现更值得期待 —— 受人才流入与 “租转买” 减少供应影响，2025 年租金涨幅预计将达 6%，远超房价涨幅。从长期看，土地供应有限导致的潜在供应见顶，成为支撑楼市进入上升周期的核心逻辑，机构预测当供应降至 9 万套以下时，房价将迎来加速上涨的催化剂。
但复苏之路并非毫无挑战。首先是利率波动风险，若美联储降息节奏放缓，可能导致 HIBOR 反弹，削弱购房成本优势；其次是经济基本面的制约，香港零售与写字楼市场尚未完全复苏，可能影响居民收入预期与购房能力；最后是政策退出的不确定性，若楼市过热引发调控收紧，将直接打断复苏进程。正如花旗报告所警示的，只有资本循环优化、融资成本持续降低，才能为楼市复苏提供稳定支撑。
从更宏观的视角看，此次楼市复苏不仅是资产价格的反弹，更是香港经济活力回归的缩影。当政策红利、资本信心与刚性需求形成合力，这座国际金融中心的房地产市场正重新找回平衡。对于购房者而言，把握 “刚需优先、核心为王” 的原则，在利率低位窗口合理配置资产；对于市场而言，如何在复苏与稳定之间找到平衡点，避免重蹈 “大起大落” 的覆辙，将是未来数年的核心命题。毕竟，健康的楼市从来不是 “抢房潮” 的短暂狂欢，而是与经济基本面同频共振的长期稳健。
