在全球经济格局中，房地产市场一直占据着举足轻重的地位。而近年来，美国楼市面临着诸多困境，在此背景下，美元降息这一货币政策工具被推到了台前，肩负起拯救楼市的重任。那么，美元降息究竟能否如愿以偿地让美国楼市重振雄风？这一举措又会对全球楼市产生怎样的连锁反应？
美元降息的背景与动机
自 2024 年以来，美国经济面临着多方面的挑战，这些因素共同促使美联储开启了降息周期。从通胀数据来看，2024 年 8 月美国 CPI 降至 2.6％，为降息提供了一定的空间。与此同时，美国就业市场疲软态势凸显，近三个月失业率高于 4％，仅 2024 年 7 月美国裁员人数就高达 176 万人，就业市场的 “冷却” 让美联储深感担忧。制造业方面，8 月份美国制造业 PMI 指数降至 47.2％，且该指数近两年几乎都位于 50 荣枯线之下，新订单指数也从上个月的 47.4％降至 44.6％，经济下行压力显著。在此情形下，美联储于 2024 年 9 月宣布将联邦基金利率下调 50 个基点，随后在 11 月和 2025 年 1 月又分别降息 25 个基点，累计降息 100 个基点，将利率区间降至 4.25%-4.50%，试图通过降息来刺激经济增长，促进就业，同时也期望借此挽救陷入困境的楼市。
对美国楼市的直接影响
降低购房成本，刺激需求
美元降息最直接的影响体现在房贷利率的下降。以美国 30 年固定住房抵押贷款利率为例，在美联储降息周期开启后，其从原本的较高水平逐渐回落。这使得购房者的月供压力得到缓解，以 100 万美元贷款为例，利率的下降可能导致每月还款额减少数百美元。购房成本的降低直接刺激了潜在购房者的入市意愿，尤其是那些原本因高利率而望而却步的首次购房者和改善型购房者。2025 年一季度，美国部分地区的房屋销售量出现了明显的回升，一些热门城市的成交量同比增长了 15%-20%，这在一定程度上反映了降息对购房需求的刺激作用。
缓解房企融资压力，稳定市场供应
对于美国的房地产企业而言，美元降息意味着融资成本的降低。在高利率时期，房企面临着沉重的债务负担，无论是开发贷款还是企业债券融资，利息支出都占据了较大的成本比重。降息后，房企发行债券的利率下降，银行开发贷的利率也相应下调，这使得房企的资金压力得到有效缓解。例如，一些大型房地产开发商在 2025 年初成功以更低的利率发行了企业债券，筹集到了足够的资金用于新楼盘的开发建设，保障了市场的房屋供应。同时，资金压力的缓解也降低了房企的违约风险，有助于稳定房地产市场的整体格局。
美国楼市的历史经验借鉴
回顾历史上的降息周期，我们可以发现美元降息对楼市的影响并非一成不变，而是受到多种因素的综合作用。在 1970 年代，美国经历了经济滞胀和两次能源危机，美联储多次降息试图刺激经济增长和抵御衰退。从 1970 年 4 月至 1974 年 2 月，虽然美国通胀高企、经济面临衰退，但由于居民可负担性尚且可控，且有较强的需求支持（需求来源于人口、通胀预期、政策支持等多个方面），降息后楼市表现有所改善，其中 1971 年、1974 年的两轮降息后均迎来周期修复，房价在降息结束后也有明显的上行。1980 年代初，美联储为对抗通胀大幅加息，引发经济衰退，随后从 1982 年开始降息。在这一周期中，伴随美联储多次降息，美国 30 年固定住房抵押贷款利率从 16.3% 下降至 10.0%，居民住房可负担性得到缓解，叠加婴儿潮时期出生人口的住房需求持续释放，住房量价保持上行趋势。
然而，并非所有的降息周期都能带来楼市的显著回暖。在 1989 - 1992 年的储贷危机期间，虽然美联储累计降息超 20 次，将联邦基金利率从 10% 左右降至 3%，固定抵押贷款利率随之由 11% 降至 8%，但由于经济增长较缓，降息结束后楼市表现相对温和。特别是在受次贷危机影响严重的德克萨斯州和中西部地区，房地产市场恢复缓慢。1995 - 1996 年的墨西哥金融危机和 1998 - 1999 年的亚洲金融危机期间，由于危机对美国经济冲击不大，且降息时间短、幅度弱，楼市的反馈也较为平淡。
对全球楼市的溢出效应
资本流动与新兴市场楼市波动
在经济全球化的背景下，美元作为全球主要储备货币，其降息引发的资本流动变化对新兴市场楼市产生了重要影响。当美元降息，美元资产的收益率相对下降，国际资本为了寻求更高的回报，会将目光投向新兴市场。以泰国为例，2025 年一季度外国人在泰购房占比从 16.7% 升至 18.0%，虽然中国买家占比有所下降，但整体反映了国际资本在全球房地产市场的重新配置。这种资本流入可能会推动新兴市场楼市价格上涨，增加市场的活跃度，但同时也可能带来资产泡沫风险。一旦美元利率再次调整或全球经济形势发生变化，资本可能迅速撤离，导致新兴市场楼市价格暴跌，引发市场动荡。
对中国楼市的复杂影响
美元降息对中国楼市的影响是多方面且复杂的。一方面，美元降息为中国货币政策提供了更多的操作空间。国内政策制定者可以根据国内经济形势和楼市状况，灵活调整货币政策。例如，2024 年，中国 5 年期以上 LPR（贷款市场报价利率）三次下调累计 60 个基点，从 4.2% 降至 3.6%，2025 年 1 月 1 日起，存量房贷利率自动调整，多数购房者利率降至 3.3%，公积金利率也同步下调，首套 5 年以上利率降至 2.85%。这些举措降低了购房者的成本，刺激了购房需求。深圳贝壳研究院数据显示，2025 年一季度深圳二手住宅成交 14309 套，同比增加超五成，3 月单月成交 6078 套，环比激增 65.3%，市场持续回暖。
另一方面，美元降息可能会影响全球资本流动，增强市场预期。虽然目前外资直接投资中国住宅市场的数据尚未完全公布，但从相关市场指标可见端倪。2025 年上半年，房地产行业信用债发行规模达 1526.6 亿元，占债券融资总额的 60.1%，平均利率降至 2.61%，部分头部房企发行金额超百亿元，融资成本下降。这表明全球资本风险偏好上升，对中国优质房企债券的配置需求增加，有利于改善房企的融资环境。然而，中国楼市的核心问题，如高库存、居民负债率以及人口结构变化等，仍需依赖国内政策和经济基本面的改善，美元降息并不能从根本上改变中国楼市的既有趋势。
美元降息救楼市的前景展望
从短期来看，美元降息已经在一定程度上缓解了美国楼市的困境，购房需求有所回升，房企融资压力减轻，市场信心得到提振。但从长期来看，美国楼市的复苏仍面临诸多不确定性。一方面，美国经济的整体复苏情况将直接影响楼市的走向。如果经济持续疲软，就业市场无法显著改善，居民收入增长受限，那么楼市的复苏可能难以持续。另一方面，房地产市场的长期稳定发展还受到人口结构、城市化进程等基本面因素的制约。此外，全球经济形势的复杂性，如贸易摩擦、地缘政治风险等，也可能对美国楼市产生负面影响。
对于全球楼市而言，美元降息带来的机遇与挑战并存。新兴市场需要警惕资本大量流入带来的泡沫风险，加强金融监管，稳定楼市市场。中国楼市则应在借鉴国际经验的基础上，继续坚持 “房住不炒” 的定位，通过国内政策的精准调控，促进房地产市场的平稳健康发展。美元降息或许是拯救美国楼市的一剂猛药，但要实现楼市的长效稳定发展，还需要综合考虑多方面因素，制定全面而长远的政策策略。
